Należy do najstarszych form zabezpieczenia kredytu bankowego. Polega na obciążeniu nieruchomości prawem, na mocy którego bank, jako wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami osobistymi jej właściciela. W praktyce hipoteka jest realizowana poprzez dokonanie wpisu hipotecznego na rzecz banku w księdze wieczystej ( prowadzonej przez sądy rejonowe), założonej dla danej nieruchomości, która stanowi własność kredytobiorcy lub osoby trzeciej. Bank może zaspokoić się z obciążonej hipoteką nieruchomości, choćby własność nieruchomości przeszła na inną osobę (np. w drodze sprzedaży, zamiany lub dziedziczenia).
Przed zaakceptowaniem hipoteki jako zabezpieczenia kredytu – banki na ogół żądają aktualnego odpisu z księgi wieczystej, zawierającego m.in. informacje, kto jest właścicielem nieruchomości oraz jakie są inne ewentualne obciążenia tej nieruchomości. Ponadto musi być dokonana wycena nieruchomości. Bank powierza na ogół to zadanie niezależnemu rzeczoznawcy.
Hipoteką w świetle prawa polskiego, można obciążyć: całą nieruchomość, udział współwłaściciela we własności nieruchomości, użytkowanie wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie. Nieruchomości, ze względu na swoją dużą i trwałą wartość, szczególnie nadają się do zabezpieczenie długoterminowych kredytów inwestycyjnych. Akceptując hipotekę jako zabezpieczenie kredytu, banki muszą uwzględnić aktualną i przewidywaną koniunkturę na rynku nieruchomości oraz możliwości zdobycia określonego rodzaju nieruchomości (wiadomo np., że łatwiej jest sprzedać działkę budowlaną w dużym mieście, niż w regionie słabo zaludnionym). Banki zainteresowane są tym, aby hipoteka stwarzała realną możliwość zaspokojenia ich roszczeń w przypadku sprzedaży nieruchomości[1].
Żądając więc, by jej wartość była odpowiednio wyższa od udzielonego kredytu wraz z odsetkami i kosztami ewentualnego postępowania egzekucyjnego. W praktyce bywa często tak, że banki udzielają kredytu do 50% wartości nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka. W warunkach polskich, z punktu widzenia banku, słabością hipoteki jest to, że w praktyce suma obciążeń nieruchomości może przewyższać jej wartość. Przepisy zezwalają też na pierwszeństwo w zaspokojeniu z danej nieruchomości wierzytelności nieujawnionych wpisem do księgi w tym wierzytelności Skarbu Państwa. Zdarza się więc tak, że bank, mimo ustanowienia hipoteki, nie jest w stanie zaspokoić swoich roszczeń z tytułu udzielonego kredytu. Przewidując taką sytuację, bank przed udzieleniem kredytu może żądać dodatkowego zabezpieczenia.
[1] Wojciech Pomykało „Encyklopedia Biznesu” Tom 1 Warszawa 1995 str.454